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2019.01.29

ミス見落とし、住宅ローン減税（ローン控除）のポイントについてエッセイを執筆しました（2019.01）

ポイントの再確認

昨年12月、住宅ローン減税の適用ミスにつき税務署の見落としがあったことがニュースとなりました。この住宅ローン減税は、住宅ローンを利用してマイホームを購入等した際に利用できる制度で、利用者も多く、もっともなじみの深い減税制度と言えます。今回は、住宅ローン減税のポイントについて確認していきます。

１．概要〔 2019年1月現在（注1）〕

住宅ローン減税は、年末のローン残高の１％が所得税額から控除される制度です。具体的な内容は以下のとおりです。

消費税率8％または10％が適用される人

ローン残高の上限	4000万円〔 5000万円（注２）〕
控除率	１％
控除期間	10年
最大控除額	400万円〔 500万円（注２）〕

（注1）2019年度税制改正にて拡充予定。詳細は後記。
（注2）一定の要件を満たした住宅の場合。（「長期優良住宅」･「低炭素住宅」）

2．誤りやすいポイント

（１）購入資金の贈与を受けた場合

父母や祖父母からマイホーム購入資金の贈与を受けた場合、一定の要件に該当すると最大3000万円まで贈与税が非課税となります（2019年4月以降の契約、10月以降引渡しで、消費税率10％で取得した場合）。例えば、父母から1000万円の贈与を受けた場合、通常177万円の贈与税がかかりますが、この制度の適用を受ければ贈与税額ゼロとなりますので、減税メリットが非常に大きいです。

ただし、住宅ローン減税との関連では注意が必要となります。この制度の適用を受けた場合、贈与金額を住宅等の取得価額から差し引くこととなっています。したがって、贈与金額＋当初の住宅ローン金額≧住宅購入価格となる場合は、購入価格を超える金額が住宅ローン減税の対象外となり、控除額が減少します。

（２）マイホームを売却してその譲渡益につき特別控除を受けた場合

マイホームを売却した場合、購入当時より高く売れたときは、譲渡益が発生し所得税がかかります。ただし、一定の要件に該当すると、譲渡益3000万円までは非課税となります。近年は、住宅価格が安定しているためあまり出番のない制度ですが、この制度の適用を受けると原則として住宅ローン減税が受けられなくなります。したがって、マイホームを売却して、新たにマイホームを購入する場合は、この制度の適用を受けるか、住宅ローン減税の適用を受けるか選択することとなります。

（３）中古住宅などを購入した場合

中古住宅の個人間売買等、消費税が非課税となる取引では、控除額が最大年20万円とされます。住宅ローン減税は、新築住宅の控除限度額が注目されますが、中古住宅の場合は個人間売買も多くなり、控除額が最大年20万円となるケースが多いので注意が必要です。

なお、この住宅ローン減税は、2019年度税制改正にて拡充予定です。具体的には、消費税10％が適用される人は、控除期間が3年延長され13年となり、11年から13年目は、「年末ローン残高×１％（最大40万円）」、「建物購入価格（税抜・最大4000万円）×2％÷3」のいずれか小さい額が控除額となる見込みです。

住宅ローン減税は、マイホーム購入の大きな味方ですが、年度ごとに改正が多く注意が必要な制度です。マイホーム購入時には、じっくりと確認されることをお勧めします。